日韩a∨精品日韩在线观看,国产精品自在拍在线播放,国产成人精品无码免费看,精品国产三级a在线观看网站,国产午夜福利不卡在线观看

　　“國(guo)(guo)(guo)五條”仍撲不滅國(guo)(guo)(guo)人自古以來的(de)購房置(zhi)業(ye)情結(jie)。隨著國(guo)(guo)(guo)內限購政(zheng)策越(yue)來越(yue)緊、海(hai)外置(zhi)業(ye)門檻卻越(yue)來越(yue)低(di)，“出海(hai)置(zhi)業(ye)”的(de)大潮(chao)再現漲勢。實(shi)際(ji)上，從2008年(nian)(nian)金融危機之后，已有(you)不少投資者(zhe)開(kai)始抄底海(hai)外樓市。國(guo)(guo)(guo)內有(you)實(shi)力的(de)開(kai)發商(shang)當然也不會錯過這(zhe)個機會。去年(nian)(nian)銷售排(pai)行榜上的(de)老大、老二——萬(wan)科(ke)和綠地(di)(di)集團(tuan)在海(hai)外都已有(you)新(xin)項目落地(di)(di)。

　　而此前，據《華爾街(jie)日報》消息，萬(wan)科(ke)(ke)將投資約1.4億元用于(yu)收購新加坡一(yi)個項(xiang)目(mu)30％的(de)(de)股權(quan)。萬(wan)科(ke)(ke)董(dong)事(shi)長王石表示，金融危機(ji)之后是赴美(mei)(mei)國投資的(de)(de)好機(ji)會，萬(wan)科(ke)(ke)在美(mei)(mei)國的(de)(de)新項(xiang)目(mu)不愁銷(xiao)路，來自中國的(de)(de)買(mai)家就占了40%。綠地集(ji)團董(dong)事(shi)長張玉(yu)良也表示，“國內的(de)(de)項(xiang)目(mu)要(yao)做，國外的(de)(de)項(xiang)目(mu)也要(yao)做。”房地產開發商的(de)(de)“雙線”作戰似乎暗示著(zhu)，一(yi)個階(jie)層的(de)(de)城鎮化方興未艾，另一(yi)個階(jie)層的(de)(de)投資者(zhe)們(men)卻(que)開始(shi)用腳投票。

　　個(ge)人全球化配(pei)置(zhi)資產

　　北京2013春季房展會上，海外占了(le)接(jie)近一(yi)半。3D Financials(以下簡稱3D公(gong)(gong)司(si)(si)）是一(yi)家(jia)位于美國底特(te)律的(de)房(fang)地產咨詢公(gong)(gong)司(si)(si)，其(qi)展(zhan)臺前擠滿了(le)人。這家(jia)公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)房(fang)產顧問張(zhang)鋼說自己1988年(nian)去的(de)美國，現在的(de)工作就(jiu)是向國人推銷(xiao)手中的(de)房(fang)源。

　　不得不承(cheng)認，液(ye)晶(jing)電視上(shang)顯示(shi)的確實吸引人(ren)，位于(yu)底特律市的(de)(de)一棟100多平(ping)米的(de)(de)三居室，報價僅7500美(mei)元(yuan)(yuan)（約合(he)人(ren)民幣4.7萬元(yuan)(yuan)）——在北京，這(zhe)(zhe)些錢恐(kong)怕僅夠在東(dong)三環買一個平(ping)米。當然，這(zhe)(zhe)并不是(shi)它的(de)(de)全部成本，由于(yu)需要交納房產稅，業主在買下后每(mei)年(nian)需交納2000多美(mei)元(yuan)(yuan)的(de)(de)稅金(jin)，同時需要支付將近15000美(mei)元(yuan)(yuan)的(de)(de)裝修(xiu)款，這(zhe)(zhe)些已經(jing)超過(guo)購房款的(de)(de)2倍還(huan)多。現(xian)場(chang)咨詢的(de)(de)人(ren)更(geng)關心(xin)的(de)(de)是(shi)用來投資房子(zi)的(de)(de)收益率如何(he)。在海外項(xiang)目展區，不只是(shi)3D公(gong)司(si)(si)的(de)(de)項(xiang)目，大多數參展公(gong)司(si)(si)都宣稱年(nian)投資回報能(neng)達到10%以上(shang)。”3D公(gong)司(si)(si)展臺前的(de)(de)宣傳標語(yu)上(shang)寫道(dao)：“每(mei)年(nian)回報率10%—13%，每(mei)棟房子(zi)月租金(jin)在650美(mei)元(yuan)(yuan)—750美(mei)元(yuan)(yuan)之(zhi)間。”

　　底特律(lv)(lv)在(zai)告別了當年汽(qi)車(che)城的(de)(de)(de)(de)(de)輝煌之后，眼(yan)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)口(kou)(kou)只有(you)70萬(wan)，這(zhe)(zhe)(zhe)只相當于中(zhong)國一(yi)個縣城的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)口(kou)(kou)數目。中(zhong)國投資(zi)(zi)者在(zai)底特律(lv)(lv)買了房(fang)(fang)子之后，最(zui)好不要(yao)自住，3D公司會負責把(ba)客戶的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)子向外出租(zu)(zu)。底特律(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)窮人(ren)很多，因此選擇租(zu)(zu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)數達30萬(wan)，這(zhe)(zhe)(zhe)為(wei)租(zu)(zu)金來源提供(gong)了保障(zhang)。從3D公司提供(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)料上看，大部(bu)分(fen)房(fang)(fang)產的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)齡在(zai)60年上下(xia)，這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)房(fang)(fang)子基本上都是從銀行的(de)(de)(de)(de)(de)止贖房(fang)(fang)中(zhong)挑選而來，幾(ji)乎沒(mei)有(you)從業主手(shou)中(zhong)轉讓(rang)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)產。不過，在(zai)另(ling)外一(yi)家涉及(ji)荷蘭(lan)的(de)(de)(de)(de)(de)海(hai)外房(fang)(fang)產咨詢(xun)公司，談(tan)及(ji)投資(zi)(zi)回報率時，一(yi)位工作人(ren)員卻(que)反(fan)問(wen)記者：“10%的(de)(de)(de)(de)(de)回報率你(ni)信么？”

　　除(chu)了回報率，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發展也是(shi)一個問(wen)題(ti)。哈佛大學(xue)經(jing)濟學(xue)家愛德華·格(ge)萊澤(ze)在(zai)《城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)勝利》一書中特(te)(te)別(bie)提到了底(di)特(te)(te)律(lv)，他認為“在(zai)過去的(de)50年里，擁有(you)大量(liang)小型(xing)企業(ye)(ye)(ye)地區的(de)發展速度遠(yuan)遠(yuan)快于由大型(xing)企業(ye)(ye)(ye)主(zhu)導(dao)的(de)地區；技能水平較(jiao)高的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)遠(yuan)比文(wen)化水平較(jiao)低的(de)地區更加成功(gong)。而(er)底(di)特(te)(te)律(lv)只有(you)11%的(de)成年人擁有(you)大學(xue)文(wen)憑(ping)。”底(di)特(te)(te)律(lv)并(bing)不是(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化的(de)問(wen)題(ti)，而(er)是(shi)一個產業(ye)(ye)(ye)發展的(de)問(wen)題(ti)。中國正處在(zai)高速城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化的(de)階段，絕(jue)大多數投資者并(bing)沒有(you)經(jing)歷(li)過城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)衰敗和房(fang)價(jia)(jia)的(de)暴跌。在(zai)后工業(ye)(ye)(ye)化時代(dai)(dai)，以底(di)特(te)(te)律(lv)為代(dai)(dai)表，在(zai)海外看似便宜的(de)房(fang)子的(de)投資價(jia)(jia)值尚存疑問(wen)。但(dan)有(you)專家指出，隨著經(jing)濟的(de)發展，全球化配置資產將是(shi)投資者的(de)必(bi)然(ran)選擇。

　　開發商出(chu)海

　　投(tou)資(zi)需求外溢，開發(fa)商(shang)緊跟其后，盯(ding)上的(de)(de)不(bu)只是(shi)投(tou)資(zi)需求。3D公司的(de)(de)斜對面便是(shi)綠地(di)集(ji)團的(de)(de)展(zhan)位，“世(shi)界(jie)500強(qiang)公司”幾(ji)個(ge)大字(zi)格外顯眼。畢竟在國內(nei)，以房地(di)產(chan)開發(fa)為主業成為財富世(shi)界(jie)500強(qiang)的(de)(de)，綠地(di)集(ji)團還是(shi)頭一(yi)家。去年，綠地(di)在韓(han)國濟州島(dao)投(tou)資(zi)了9億美元(yuan)，開發(fa)健康醫療(liao)城項目。濟州島(dao)作為旅(lv)游熱(re)門(men)地(di)區(qu)，綠地(di)集(ji)團此項目的(de)(de)主要(yao)需求仍來自國內(nei)。今年3月(yue)，綠地(di)集(ji)團在澳(ao)(ao)大利亞又有新進展(zhan)，從加拿大Brookfield基金手中(zhong)收購了悉(xi)尼(ni)核心商(shang)區(qu)的(de)(de)一(yi)棟公寓樓，項目總投(tou)資(zi)約(yue)為4.8億澳(ao)(ao)元(yuan)（約(yue)合人民幣31.2億元(yuan)）。如(ru)果政府通過(guo)這(zhe)個(ge)方案，這(zhe)將是(shi)悉(xi)尼(ni)最高的(de)(de)建筑(zhu)，最高的(de)(de)部分可以看到海景。在國內(nei)，悉(xi)尼(ni)作為澳(ao)(ao)大利亞最知名(ming)的(de)(de)城市，常(chang)常(chang)被國人誤(wu)當作首(shou)都(dou)，這(zhe)里(li)豐富的(de)(de)教育資(zi)源和優越(yue)的(de)(de)生活環境吸引了大量中(zhong)國移民和留學生。開發(fa)商(shang)選擇這(zhe)樣(yang)的(de)(de)城市作為投(tou)資(zi)目的(de)(de)地(di)，往(wang)往(wang)意味著較低的(de)(de)風(feng)險。

　　事實(shi)(shi)上，海外(wai)投(tou)資(zi)者在(zai)(zai)中(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)，同(tong)樣也集中(zhong)在(zai)(zai)北(bei)京、上海等一(yi)(yi)線城市(shi)。除了(le)(le)選擇(ze)(ze)自己熟知的(de)(de)(de)(de)城市(shi)之外(wai)，赴海外(wai)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)房地(di)產公司(si)往(wang)往(wang)會(hui)選擇(ze)(ze)一(yi)(yi)個(ge)當地(di)的(de)(de)(de)(de)合(he)作(zuo)伙伴(ban)。正如萬(wan)(wan)科與鐵獅(shi)門(men)合(he)作(zuo)一(yi)(yi)樣，高富諾集團在(zai)(zai)進(jin)入中(zhong)國(guo)時(shi)選擇(ze)(ze)與嘉實(shi)(shi)基金(jin)合(he)作(zuo)，諾克斯正是看(kan)中(zhong)了(le)(le)嘉實(shi)(shi)基金(jin)對中(zhong)國(guo)市(shi)場十分了(le)(le)解。可(ke)以預見(jian)的(de)(de)(de)(de)是，短時(shi)間內(nei)(nei)國(guo)內(nei)(nei)開(kai)發商在(zai)(zai)海外(wai)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)收益(yi)并(bing)不會(hui)占(zhan)很大(da)比重，綠(lv)地(di)集團今年在(zai)(zai)海外(wai)的(de)(de)(de)(de)收入預計可(ke)達(da)20億元(yuan)，這(zhe)只占(zhan)整個(ge)集團銷售(shou)額(e)的(de)(de)(de)(de)5%。王石(shi)也表示，海外(wai)市(shi)場比重最多只占(zhan)萬(wan)(wan)科總量的(de)(de)(de)(de)20%，萬(wan)(wan)科的(de)(de)(de)(de)“業(ye)務主體(ti)無疑還是在(zai)(zai)國(guo)內(nei)(nei)”。　世邦(bang)魏理仕北京分公司研究部董事陳紅(hong)飛(fei)則認為，收益并(bing)不是(shi)開(kai)發(fa)商(shang)出海的主(zhu)要原因，相比之下，打通國內外的資金渠道(dao)以及學習先(xian)進(jin)管理開(kai)發(fa)經驗(yan)更為重要。